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Em julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou nessa quarta-feira (11), por unanimidade, quatro teses relativas aos contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5; 2 e 3.
As teses – que consolidam entendimentos já firmados
pelo STJ em julgamentos anteriores e, segundo o relator do recurso, ministro
Marco Aurélio Bellizze, terão eficácia vinculante em todo o território nacional
– são as seguintes:
1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo
certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão
do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo de tolerância.
2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega
do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é
presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento
de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de
imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta
ao adquirente da unidade autônoma.
3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou
outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
4) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção
monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o
custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo
quando este último for mais gravoso ao consumidor.
No julgamento do recurso repetitivo, a Segunda Seção
também entendeu que a aplicação das teses deveria ser limitada a imóveis
residenciais, tendo em vista que a aquisição de imóvel comercial não foi
contemplada pelo Minha Casa, Minha Vida, conforme fixado pela Lei 11.977/2009.
No mesmo sentido, o colegiado concluiu não ser
relevante fazer distinção entre o imóvel adquirido para moradia e o bem
comprado a título de investimento, uma vez que, nos negócios regidos pelo
programa governamental, só é permitida a aquisição com a finalidade de
residência própria.
Apesar de não ter havido determinação de suspensão da
tramitação de processos nas instâncias ordinárias, de acordo com o Banco
Nacional de Demandas Repetitivas do Conselho Nacional de Justiça, pelo menos
oito mil ações com temas semelhantes tramitavam nos tribunais de todo o país e
agora poderão ser decididas com base no precedente qualificado firmado pelo
STJ.
Faixas de renda
O recurso especial julgado pela Segunda Seção foi
interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo fixado em
Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). Conforme lembrou o
ministro Marco Aurélio Bellizze, nos termos do artigo 256-H do Regimento
Interno do STJ, os recursos especiais contra acórdãos que julguem o mérito de
IRDR devem ser processados como representativos de controvérsia.
O ministro também ressaltou que o programa Minha Casa,
Minha Vida foi instituído pela Lei 11.977/2009 com o objetivo de criar
mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais
ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações
rurais, para famílias de baixa e média renda, em observância ao direito
fundamental à moradia digna.
O programa, realçou o relator, estabelece diferentes
faixas de renda para acesso aos benefícios. Na faixa 1 estão famílias com renda
bruta de até R$ 1,8 mil – ou, se comprovarem situação de vulnerabilidade
social, até R$ 3,6 mil – e, para este grupo, o programa se assemelha muito mais
a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de
promessa de compra e venda de imóvel.
Por outro lado, no caso das faixas 1,5, 2 e 3 do Minha
Casa, Minha Vida – em que a renda bruta familiar chega a R$ 7 mil –, embora
exista a possibilidade de o beneficiário obter subvenção econômica por meio de
recursos como o FGTS, há efetivamente a realização de financiamento
imobiliário, com incidência de juros (ainda que reduzidos), formação de saldo
devedor, contratação de seguro e pagamento de comissão de corretagem, entre
outros.
"Cabe ressaltar que, por toda a situação peculiar
que envolve a faixa 1 de renda, inclusive por se tratar de beneficiário que,
pelos motivos expostos, não está submetido às regras consumeristas, as teses
fixadas no julgamento destes recursos serão aplicadas apenas aos contratos
firmados para as faixas de renda 1,5, 2 e 3", explicou o relator.
Prazo certo
Em relação à primeira tese, sobre a fixação de prazo
certo nos contratos de aquisição associativa de unidades residenciais, Bellizze
apontou que a matéria relativa ao prazo para a formação do grupo de
adquirentes, bem como para obtenção do financiamento, não está regulada
especificamente por nenhuma das leis aplicáveis ao contrato de compra e venda
de imóvel no âmbito do Minha Casa, Minha Vida. Estão entre esses diplomas
legais a Lei 11.977/2009, a Lei 4.591/1964, o Código Civil e o Código de Defesa
do Consumidor (CDC).
Mesmo assim, Bellizze disse que o fato de o contrato
ser regido pelas regras de crédito associativo e ser voltado a famílias de
média e baixa renda não pode ser utilizado como argumento para justificar a
estipulação de prazo aberto à conclusão da obra, tendo em vista que os negócios
disciplinados no programa não retiram do vendedor o ônus do risco da atividade
econômica, além de serem lucrativos para as empresas envolvidas – desde 2009, o
programa já permitiu o investimento de valores que ultrapassam R$ 270 bilhões.
Segundo Bellizze, tratando-se de contratos que regulam
as relações de consumo, o aderente só se vincula às disposições neles inseridas
se lhe for dada a oportunidade de conhecimento prévio de seu conteúdo, condição
que se aplica aos contratos de compra e venda de imóvel. Nesse sentido, o
artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor considera nulo de pleno
direito, entre outras, a cláusula contratual que coloque o consumidor em
situação de desvantagem exagerada, como aquela que restringe direitos ou
obrigações fundamentais à natureza do contrato.
Para o ministro, de nada adiantaria a estipulação de
prazo certo e expresso "se ele for fixado de maneira apenas estimativa e
condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de
obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo
agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora
o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e
oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da
atividade, que pertence à empresa".
Prejuízo presumido
No tocante à segunda tese, relativa ao descumprimento
do prazo para a entrega do imóvel, Marco Aurélio Bellizze destacou precedentes
do STJ no sentido de que, no âmbito do financiamento pelo Sistema Financeiro da
Habitação, é cabível a fixação de lucros cessantes em razão do descumprimento
do prazo para a entrega do bem, incidindo a presunção de prejuízo do promitente
comprador.
De acordo com o relator, o fato de o imóvel não
entregue ter sido adquirido sob a disciplina do programa Minha Casa, Minha Vida
não afasta a presunção de prejuízo, pois, conforme jurisprudência do STJ, a
condenação da parte vendedora por lucros cessantes independe inclusive da
demonstração da finalidade negocial da transação.
"No caso, a obrigação de indenizar decorre do
prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do
imóvel na data aprazada. É evidente que a previsão contratual criou a justa
expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, daí que, se não o faz
por razões oponíveis à incorporadora, surge o dever de reparar,
independentemente da realização de prova específica do prejuízo", afirmou.
Juros de obra
Sobre a questão dos chamados "juros de
obra", o relator citou precedentes no sentido de que não se considera
abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega
das chaves. Segundo Bellizze, não havendo distinção significativa entre as
regras do SFH e do Minha Casa, Minha Vida para as faixas de renda 1,5, 2 e 3,
também não haveria motivo para se adotar tratamento diferenciado em relação ao
reconhecimento da legalidade da cobrança de juros durante a evolução da obra.
"Com efeito, na disciplina do PMCMV, sob a
modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra
durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a
entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor
do financiamento contratado com o agente financeiro."
Como consequência, ressaltou o relator, ultrapassado o
prazo para a conclusão do empreendimento, não podem ser cobrados encargos para
incidir no período da construção, já que o mutuário não pode ser
responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver
atraso por culpa imputável apenas à vendedora, sob pena de violação do Código Civil
e do CDC.
Correção monetária
A última tese fixada pela Segunda Seção diz respeito à
correção monetária do saldo devedor no caso de atraso na entrega do imóvel.
Segundo o relator, as turmas de direito privado do STJ firmaram entendimento de
que, embora o descumprimento do prazo de entrega não constitua causa de
suspensão da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor, tal fato
permite a substituição do indexador setorial – em regra o Índice Nacional de
Custo de Construção (INCC) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA),
salvo quando o primeiro for menor.
"Essa solução mostra-se adequada ao reequilíbrio
da relação contratual, nos casos de atraso na conclusão da obra, não devendo
ser implementada a substituição do indexador específico do saldo devedor pelo
geral, vale insistir, apenas quando o índice previsto contratualmente for mais
favorável ao consumidor, avaliação que se dará com o transcurso da data limite
estipulada no contrato para a entrega da unidade, incluindo-se eventual prazo
de tolerância", concluiu o ministro.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1729593
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