A compra de imóveis é um mercado quente. Pessoas e
empresas compram e vendem imóveis a todo instante.
Você deve se perguntar se aplica ou não os Direitos do
Consumidor na sua compra de determinado imóvel.
Para obter a resposta, é preciso entender se você um
Consumidor Imobiliário. Observemos o texto a seguir:
O que é Consumidor Imobiliário?
Consumidor Imobiliário é a pessoa natural (pessoa física) ou pessoa jurídica (empresas, etc.) que adquire bens imóveis com fornecedor, como destinatário final, desde que ambos configuram em seus atos a relação de consumo.
É importante observar que nem todos os contratos de compra e venda de imóveis configuram relação de consumo. Neste caso, não será possível aplicar o Código de Defesa do Consumidor. Contudo, ao adquirir o imóvel, é necessário conhecer quem são os vendedores (fornecedores), e qual a espécie de contrato está sendo celebrado.
Como caracteriza a relação de consumo na compra e venda de imóveis?
Como visto, para configurar a relação de consumo, deve haver, de um lado o consumidor e do outro, o fornecedor de serviços
ou produtos.
Exemplo:
João celebra contrato para aquisição de um lote de
determinada empresa especializada no segmento. Temos neste exemplo a seguinte
equação:
João é consumidor + empresa especializada é a
fornecedora = Relação de consumo.
João é o Consumidor Imobiliário. Aplica-se, portanto,
o Código de Defesa do Consumidor. Mas não aplicaria se João comprasse o lote
único que Maria dispunha ocasionalmente.
Veja mais em Art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
Por que o Código de Defesa do Consumidor protege o Consumidor Imobiliário?
Primeiramente é preciso esclarecer que o Código de Defesa do Consumidor protege toda relação de consumo. Isso significa que
independente de ser Consumidor Imobiliário ou não, será aplicado o CDC.
No tocante ao Consumidor Imobiliário, é preciso
observar outras circunstâncias que adere aos contratos. Para se ter uma
ideia, é muito comum o Consumidor Imobiliário celebrar simultaneamente vários
contratos com fornecedores distintos. Dentre eles, bancos, construtoras,
seguros e incorporadoras, etc. Cada um desses contratos, possui
instrumentalização própria, ou seja, gera responsabilidades ao Consumidor
Imobiliário.
Por fim, Código de Defesa do Consumidor entende que o
comprador é parte hipossuficiente na relação. Neste sentido, o Consumidor
Imobiliário tem maior vulnerabilidade na relação contratual. Com isso, e por
inúmeros outros fatores, merece maior proteção jurídica e segurança contratual.
Quais são os direitos básicos do Consumidor Imobiliário aplicáveis na sua compra de imóveis?
Os direitos básicos do Consumidor Imobiliário são os
mesmos aplicados em qualquer relação de consumo. Não serão exauridos neste
tópico, contudo, serão explicitados os mais comuns.
Vejamos:
1. Direito de Informação adequada, objetiva e clara em toda a relação de consumo.
Os contratos e documentos necessários para a compra e
venda de imóveis são numerosos e cheios de detalhes técnicos. Por isso, o
Código de Defesa do Consumidor determina que o fornecedor deve expor ao
Consumidor Imobiliário o resume contendo as principais informações.
Além do resume objetivo e claro, na linguagem
comumente compreensível, as demais informações e dados envolvendo o
negócio, precisa ser claro, objetivo, transparente...
O fornecedor deve expor claramente os detalhes dos custos, preços, taxas, tarifas, juros, o valor final a ser pago, metragem, formas de pagamento, áreas comuns e úteis, documentos necessários, bens adesivos inclusos, prazos de entrega da obra, etc.
2. Proteção contra métodos comerciais desleais, bem como contra cláusulas abusivas.
A lealdade contratual está dentre os principais princípios contratuais previstos no Código Civil. É uma prática cultural da
sociedade, e tamanha importância fez o CDC interiorizá-lo de praxe.
O Consumidor é protegido legalmente contra métodos
desleais e abusivos praticados pelo fornecedor de serviços e produtos. Com
isso, toda cláusula contratual, omissão ou ação que coloca o consumidor em
desvantagens, serão consideradas nulas ou anuláveis.
Isso inclui a publicidade abusiva e enganosa. Além,
sujeita o infrator a multas e indenizações.
É comum esse tipo de abuso por parte de construtoras e
incorporadoras. Dentre eles, a publicidade com formas milagrosas e preços
impossíveis na compra de imóveis.
Podemos citar ainda as vendas casadas. Por exemplo, as
taxas SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), comissão de corretagem,
seguros, etc.
Há outras como publicidade abusiva e enganosa como metragem inferior ao anunciado, materiais de qualidade inferior, obrigação de pagamento de condomínio antes da entrega de chaves e da posse, áreas comuns que não existem, etc.
3. É direito do consumidor a Revisão do Contrato que estabeleça prestações e condições desproporcionais.
É bem comum a existência de cláusulas que estabeleçam
prestações desproporcionais e fora da realidade do Consumidor Imobiliário. Há
outras cláusulas que impõe obrigações indevidas, e ainda, onerosas.
O Código de Defesa do Consumidor assegura a possibilidade de revisão contratual quando as prestações se tornarem excessivamente onerosas. Para isso, é posto em consideração sua realidade financeira, e as condições de pagamento.
4. A reparação por danos morais e patrimoniais individuais.
Quem causa prejuízos tem o dever de reparar, tanto nas
questões matérias quanto naquelas de teor moral.
O Consumidor Imobiliário tem direito ao ressarcimento
de todo dano moral ou patrimonial que sofrer. Isso pode ocorrer desde as
cobranças abusivas até a exposição do consumidor ao ridículo.
Além disso, tem o direito de ser ressarcido em dobro nos valores cobrados indevidamente. Com a devida correção monetária.
5. Inversão do ônus da prova
O Consumidor Imobiliário é a parte hipossuficiente da
relação de consumo com a construtora ou incorporadora. Nas ações judiciais ou
administrativas, a fornecedora poderá ser obrigada provar os fatos alegados
pelo comprador do bem imóvel.
Dessa forma, o CDC visa gerar maior equilíbrio entre as partes, pois o fornecedor detém todas as informações e ações técnicas, inclusive jurídico e econômico.
Correção e modificação Imediata das informações: LGPD e Direito do Consumidor Imobiliário.
É direito do Consumidor a correção imediata das suas
informações nos bancos de dados e relatórios dos fornecedores de serviços e
produtos.
É direito do Consumidor, na condição de titular, a
imediata entrega dos seus dados solicitados, bem como a exclusão imediata
quando requerida.
O CDC impõe ao fornecedor a correção dos dados assim
que requerida pelo consumidor. Essa imposição foi fortalecida pela LGPD – Lei
de Dados conhecido como Lei Geral de Proteção de Dados.
Não obstante, a LGPD impõe ainda que o fornecedor (gestor
de dados), envie ao consumidor todas as suas informações logo que requerida,
prosseguindo com a imediata correção ou exclusão quando solicitada.
Conclusão.
Há muitas garantias previstas e asseguradas no Código
de Defesa do Consumidor. Relembrando que o CDC se aplica a qualquer relação de
consumo.
Quando a compra e venda de imóveis não configura
relação de consumo, aplica-se o código civil, legislação específica e as boas
práticas contratuais.
Ainda observo que o Código Civil traz garantias a boa
relação contratual.
Antes de celebrar quaisquer contratos, seja compra, venda, comodato ou locação, é importante contratar um Advogado Imobiliário. Dessa forma, minimiza os riscos do investimento e as armadilhas do negócio.
Leia mais no Código de Defesa do Consumidor
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078compilado.htm