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Belo Horizonte
05/21/2020
SMR Advogados

Processo de escrituração e registro de imóveis e documentos necessários

Embora seja licita a qualquer pessoa fazer todo o procedimento de escrituração e registro de imóvel, é intensamente recomendado que procure um advogado do ramo Direito imobiliário. O procedimento é muito complexo e envolve questões materiais e formais de direito tributário, sociedade, sucessões, questões de Direito urbano e ambiental, cíveis e responsabilidade criminal, etc.

Local da Escritura Púbica e Registro da Escritura Pública.

A Escritura Pública de Compra e Venda de Bens Imóveis é o ato lavrado no CARTÓRIO DE NOTAS por meio do qual uma das partes vende o bem imóvel para outra. O Registro do Imóvel é celebrado no CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEL (Ofício de Registro de Imóveis).

A escritura do imóvel é o documento que comprova a transferência de um imóvel de determinado proprietário para o novo proprietário.  Esse documento possui validade jurídica. O Registro da Escritura Pública atesta o domínio do comprador sobre o imóvel, ou seja, certifica que ele é o titular proprietário.

Documentos necessários para emitir a escritura de imóvel.

Documentos do vendedor (pessoa física):

  1. Cópia autenticada do RG e CPF de todos os proprietários;
  2. Certidão de casamento atualizada;
  3. Pacto antenupcial registrado ou da Escritura Pública de pacto antenupcial;
  4. Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo);
  5. Endereço completo com comprovante;
  6. Profissão de todos os proprietários e cônjuges;
  7. Guia de ITBI com informações do comprador, do vendedor e do imóvel e o valor pago pelo imóvel.
  8. Histórico do imóvel e certidão atualizada do imóvel.

Se a compra for realizada diretamente com a imobiliária ou uma construtora os documentos são:

  1. Contrato Social Consolidado;
  2. Inscrição no CNPJ;
  3. RG e CPF dos sócios administradores;
  4. Comprovante de endereço dos sócios administradores;
  5. Comprovante de Profissões dos sócios administradores;
  6. Certidão Simplificada da Junta Comercial;
  7. Certidão negativa de tributos federais; ou,
  8. Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);
  9. Certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS);
  10. Certidão negativa de débitos trabalhistas;
  11. Certidão da Justiça Federal;
  12. Certidão da Justiça do Trabalho;
  13. Certidão dos Distribuidores Cíveis sobre Ações Cíveis e de Família;
  14. Certidão dos Distribuidores Cíveis sobre falência ou concordata;
  15. Certidões dos Tabeliães de Protestos de Letras e Títulos (Cartórios de protestos);
  16. Guia de ITBI com informações do comprador, do vendedor e do imóvel;
  17. Histórico do imóvel e certidão atualizada do imóvel;
  18. Certidão dos Distribuidores Cíveis;
  19. Certidão de Executivos Fiscais – Municipal e Estadual dos sócios administradores e vendedores;
  20. Certidão da Justiça Criminal dos sócios administradores e vendedores Federal e Estadual.

Documentos do comprador:

  1. RG e CPF (Incluindo do Conjugue);
  2. Certidão de nascimento ou de casamento;
  3. Pacto antenupcial registrado;
  4. Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o comprador for viúvo);
  5. Comprovante de endereço completo e
  6. Comprovante de profissão.

Documentos do imóvel:

Imóvel urbano:
  1. Carnê do IPTU do ano vigente e ou Certidão Negativa de IPTU;
  2. Certidão do cadastro no Município,
  3. Certidão de valor venal do imóvel,
  4. Certidão negativa de débitos municipais do imóvel;
  5. Declaração autenticada de inexistência de débitos condominiais assinada pelo síndico;
  6. Cópia da Ata de eleição do síndico.
  7. Certidões Negativas de Ônus e Hipoteca, Ações Reais e Reipersecutórias – expedidas pelo Registro de Imóveis (validade de 30 dias a partir da data de expedição);
  8. Matrícula ou transcrição atualizada – Registro de Imóveis expedidas pelo Registro de Imóveis (validade de 30 dias a partir da data de expedição);
Imóvel rural:
  1. Certidão negativa de ITR (Imposto Territorial Rural);
  2. Certidão de débitos ambientais;
  3. Certidão negativa de ação trabalhista;
  4. Certidão negativa da justiça federal;
  5. Matrícula ou transcrição atualizada – Registro de Imóveis expedidas pelo Registro de Imóveis (validade de 30 dias a partir da data de expedição);
  6. Certidões Negativas de Ônus e Hipoteca, Ações Reais e Reipersecutórias – expedidas pelo Registro de Imóveis (validade de 30 dias a partir da data de expedição);
  7. Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR);
  8. Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal;- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
  9. Informar o valor de compra do imóvel;
  10. Certidão de valor venal do imóvel.

Procedimentos para Escrituração do Imóvel

Passo 01: O comprador ou vendedor conforme ajustado, deverá ir até o Cartório de Registro de Imóveis e solicitar a Matrícula ou a Transcrição atualizada de registro de imóveis de até 30 dias, Certidões negativas de ônus e hipoteca, Ações Reais e Reipersecutórias com validade de 30 dias.  

Passo 02 : Ir até a prefeitura para expedir ou fazer pelo site se disponível Certidão Negativa de IPTU ou solicitar a mesma de forma online serviço disponível em várias prefeituras do Brasil e se o tabelionato solicitar deverá atualizar os dados no cadastro no CGM da Prefeitura do Município, tanto os dados dos vendedores quanto dos compradores.

Passo 03: Ir até a administradora do condomínio e solicitar a negativa de débitos condominiais e Cópia da Ata de eleição do síndico.

Passo 04: Retirar todas as negativas pessoais dos vendedores: Certidão da Justiça do Trabalho; Certidão dos Cartórios de Protesto; Certidão dos Distribuidores Cíveis; Certidão de Executivos Fiscais – Municipal e Estadual; Certidão da Justiça Federal; Certidão da Justiça Criminal etc, conforme a listagem nos tópicos anteriores. Esses documentos devem ser emitidos pelo vendedor.

Passo 05:  O tabelião vai analisar a conformidade legal dos documentos e realizar a convocação para assinatura ou sanar o vício existente.

Passo 06: Pagamento de Taxas e impostos, inclusive o ITBI assim que o tabelião a solicitar a prefeitura e apensar ao tabelião o recibo comprovatório.

Passo 07: Havendo convocação, todos os envolvidos (inclusive o conjugue) deverão comparecer ao tabelionato no cartório de Notas para a leitura da escritura pelo tabelião, Lavratura do ato e colhimento da assinatura, tornando público o ato.

Passo 08: No mesmo momento da lavratura deverá ser realizado o pagamento dos emolumentos (Honorários) do Tabelião de acordo com a taxa fixada pelo Tribunal de Justiça. É importante que o comprador já vai ciente do valor que deverá pagar na hora.

Passo 09: comparecimento ao Ofício de Registro de Imóveis para análise da escritura. A escrituração apenas não garante o domínio de propriedade do imóvel. A escritura apenas atesta a transferência.

Passo 10: Pagar os emolumentos honoríficos ao oficial de Registro e aguardar o parecer. Os valores são fixados pelo Tribunal de Justiça e o comprador já deve ir sabendo dos valores a serem pagos.  O Registro da escritura será feito no prazo de 30 dias na matrícula do imóvel. Após este registro, o comprador terá o domínio se será proprietário para todos os efeitos.

Passo 11: Após o Registro da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóveis o novo proprietário deverá comparecer a Prefeitura do Município para alterar a titularidade do IPTU. Da mesma forma deverá comparecer ao Condomínio ou a Receita Federal, ou a Receita Municipal para alterar respectivamente a Titularidade do Condomínio, ou do ITR quando este for imóvel rural.

Considerações Finais

Toda modificação que é realizada no imóvel deve ser averbada via registro, garantindo que todo o histórico esteja devidamente documentado. O comprador ou o seu advogado deverá ir até o imóvel fazer a vistoria se ele está como relatado pelo vendedor.

A escritura pública é obrigatória para a transferência de bens imóveis de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos. Tal orientação esta disciplina no artigo. 108 do nosso Código Civil, Título I  do Livro III  que trata Do Negócio Jurídico.

 

Código Civil: Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

 

Código Civil Brasileiro dispõe em seu art. 1.227 que “os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247)”, implicando que enquanto não registrada a Escritura Pública de Compra e Venda do bem imóvel junto ao cartório de Registro de Imóvel, o comprador não terá a propriedade que permanecerá até o registro sendo do vendedor. Para ser o dono precisa registrar como tal.

OBS: A escritura Pública é Título executivo extrajudicial conforme dispõe ao artigo 585, II, do Código de Processo Civil.

 

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